Förmedlingsuppdrag

Ett förmedlingsuppdrag, även kallat uppdragsavtal, är ett avtal mellan mäklare och säljare. Det reglerar mäklarens uppdrag gällande att förmedla försäljningen av ett objekt. 

I förmedlingsuppdraget anges bland annat uppdragsbeskrivning, mäklararvode och eventuell ensamrätt. 

Reglerar mäklarens uppdrag

Förmedlingsuppdraget skrivs under, av bägge parter, i början av försäljningsprocessen. Detta utifrån att mäklaren enligt lag inte får påbörja arbetet innan det finns en underskriven uppdragsbeskrivning. 

Mäklaren måste förhålla sitt arbete till avtalet och får bara hänvisa till villkor som anges i förmedlingsuppdraget eller på annat sätt finns avtalat skriftligt. Ett undantag är att ändring av objektets pris får ske trots att det i förmedlingsuppdraget anges ett pris eller ett prisintervall. Även ändringar i villkor som påverkar överlåtelsen eller upplåtelsen får ske. 

Konsumentkollen – Vad är ett förmedlingsuppdrag?

Förmedlingsuppdragets innehåll

Förmedlingsuppdraget är alltid skriftligt och dess innehåll kan delas upp i två delar. För det första anges vilka och vad som avtalet omfattar. För det andra anges specifikt mäklarens roll, ansvar och uppdrag samt exempelvis giltighetstid och uppsägningstid.  Nedan förklaras i korthet den viktigaste informationen som måste finnas med:

Vem och vad?

• Underskrift av mäklare och säljare – Är det flera ägare måste samtliga skriva under avtalet. Underskrift kan även ske digitalt. 
• Mäklare – Mäklarens namn, personnummer och mäklarbyrå
• Vem som är säljare – Exempelvis namn, personnummer och kontaktuppgifter
• Objekt – Vilket objekt som ska förmedlas, det anges exempelvis med fastighetsbeteckning eller lägenhetsnummer (BRF). 
• Annan mäklare – Vilken mäklare som har rätt att agera ställföreträdare i det fall som ordinarie mäklare exempelvis blir sjuk. Hela förmedlingsuppdraget får däremot aldrig överlåtas till annan mäklare. 

Hur och när?

• Ersättning – Vid vilka tillfällen som mäklaren har rätt till ersättning samt hur den i så fall beräknas. Ska det exempelvis vara rörligt eller fast arvode?  
• Uppdragsbeskrivning – Det kan exempelvis vara att värdera, marknadsföra och visa bostaden samt skriva avtal med parterna. 
• Övriga kostnader – Vid vilka tillfällen som säljaren kommer att behöva betala mäklararvode trots att bostaden inte säljs. 
• Giltighetstid – Hur länge som förmedlingsuppdraget sträcker sig. Det är i regel tre månader men med möjlighet till förlängning. 
• Ensamrätt – Anger om mäklaren har ensamrätt på försäljningen och i så fall hur länge detta gäller.  
• Uppsägningstid – Hur många dagars uppsägningstid som förmedlingsuppdraget har. 
• Ångerrätt – Om avtalet omfattas av ångerrätt (se mer om ångerrätt längre ner i artikeln) ska detta anges. 
• Allmänna villkor – Mycket ofta hänvisas det till allmänna villkor vilka därmed kan bifogas till förmedlingsuppdraget. 

Kom ihåg att mäklaren, enligt Fastighetsmäklarlag (2021:516) ska verka för både köparens och säljarens bästa. Detta alltså även om det enbart är säljaren som skriver avtal med mäklaren och betalar för dess tjänster. 

Ångerrätt enligt distansköplagen

Om förmedlingsuppdraget tecknas på distans, exempelvis digitalt med BankID, gäller distansköplagen, vilken egentligen heter ”Lag (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler”. Detsamma gäller om uppdraget signeras på annan plats än på mäklarens kontor. 

Många mäklare väljer att åka ut till säljaren för att träffas på plats vid det objekt som önskas säljas. Skrivs förmedlingsuppdraget på vid denna träff gäller alltså distandsköplagen. 

Lagen anger att privatpersoner kan ångra köpet inom 14 dagar. Därmed avbryts mäklarens uppdrag och en annan mäklare kan anlitas om så önskas. 

7 §  Konsumenten har rätt att frånträda avtalet (ångerrätt) genom att till näringsidkaren lämna eller sända ett meddelande om detta inom 14 dagar… 

Konsumentkollen – Ångerrätt – Förmedlingsuppdrag

Påbörja arbetet före eller efter 14 dagar

I de flesta fall vill säljaren att mäklaren påbörjar arbetet med att sälja bostaden innan tidsfristen för ångerrätten löpt ut. I så fall anges det i förmedlingsuppdraget, eller i tillhörande avtal, att uppdraget får påbörjas. 

Skulle ångerrätten i detta fall utnyttjas, under dessa 14 dagar, har mäklaren rätt att få ersättning för utfört arbete. Detta alltså även om bostaden inte har sålts. Däremot har mäklaren inte rätt till provision för kommande försäljning då förmedlingsuppdraget därmed bryts och ensamrätten inte gäller. 

”Uppdragsgivaren begär att förmedlingsarbetet ska påbörjas innan ångerfristen löpt ut och går med på att det inte ska finnas ångerrätt efter att förmedlingstjänsten fullgjorts”

(Exempel på hur villkoret kan vara utformat för att mäklaren ska få påbörja arbetet direkt efter att förmedlingsuppdraget är underskrivet)

Uppsägning av förmedlingsuppdrag

Uppsägning av förmedlingsuppdraget kan av säljaren ske muntligt eller skriftligt. Vid uppsägning ska mäklaren återkoppla genom att bekräfta skriftligen att det skett. 

• Inom tid för ångerrätt

Sker uppsägning inom tiden för ångerrätt ska mäklaren avsluta eventuellt påbörjat arbete och en annan mäklare kan anlitas. Om det i förmedlingsuppdraget anges att mäklaren har fått påbörja arbetet kan det däremot krävas att viss ersättning betalas. (se rubriken ”Ångerrätt” högre upp i artikeln)

• Inom tid för ensamrätt

Sker uppsägning inom tiden för ensamrätt kan mäklaren ha rätt till skadestånd från säljaren. Det är enbart om det finns godtagbara skäl som uppsägning kan ske och ingen ersättning behöver betalas. 

Ett godtagbart skäl är om mäklaren misskött sitt uppdrag. Det är däremot något som sällan mäklaren håller med om vilket gör att frågan kan behöva avgöras av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) eller domstol.  

Önskas uppsägning i förtid bör alltid en diskussion föras med mäklaren om detta. I de flesta fall hittas en lösning då ingen tjänar på att driva vidare ett förmedlingsuppdrag om inte bägge parter är nöjda med processen. 

• Efter tid för ensamrätt

Sker uppsägning efter att tiden för ensamrätt löpt ut behöver enbart säljaren vänta ut uppsägningstiden. Därefter kan annan mäklare anlitas utan att tidigare mäklare har rätt till provision eller ersättning. Detta förutsatt att inte annat anges i avtalet. 

Det finns däremot undantag då tidigare mäklare ändå kan ha rätt till provision. Det gäller om mäklaren påbörjat förmedling och skapat kontakt med spekulanter och att en av dessa framöver blir köpare av bostaden. 

Oavsett orsak till uppsägning, eller om annan mäklare anlitas eller inte, ska den uppsagda mäklaren förmedla en spekulantlista till säljaren. På den framgår exempelvis namn och kontaktuppgifter till de personer som visat intresse för bostaden. 

Konsumentkollen – Uppsägning av förmedlingsuppdraget med fastighetsmäklaren

Om mäklaren säger upp uppdraget

Även mäklaren har rättigheten att säga upp förmedlingsuppdraget. Det kan ske både muntlig och skriftligt. Sker det muntlig krävs däremot även att säljaren får ett skriftligt besked om detta. Mäklaren kan däremot inte säga upp förmedlingsuppdraget under tiden för ensamrätt och kräva ersättning för nedlagt arbete. 

Förmedlingsuppdrag eller skrivuppdrag

Förmedlingsuppdraget anger primärt mäklarens uppdrag med att förmedla kontakten mellan köpare och säljare. Är det redan klart vem som ska köpa bostaden behövs inte denna förmedling och mäklaren behöver bara hjälpa till med det juridiska. I detta fall får mäklaren istället ett skrivuppdrag. Eftersom det innefattar mindre arbete kan det även innebära ett lägre mäklararvode. 

• Förmedlingsuppdrag – Mäklaren bistår med bland annat marknadsföring, visningar, budgivning, kontakt med säljare, kontroller av bostaden, avtalsskrivning. 
• Skrivuppdrag – Mäklaren bistår med avtalsskrivning och betalningsförmedling. 

Vanliga frågor och svar

• Artiklar