Skrivuppdrag

Skrivuppdrag innebär att en mäklare anlitas för att enbart upprätta köpehandlingar inom en bostadsaffär. Det förutsätter alltså att säljaren har hittat en köpare och att parterna bara behöver hjälp med det juridiska i affären. 

För mäklaren innebär det en betydligt mindre arbetsinsats i jämförelse mot ett traditionellt förmedlingsuppdrag. Därmed blir mäklararvodet även mycket lägre.  

Då används skrivuppdrag

Mäklare anlitas för skrivuppdrag vid de tillfällen som säljaren redan har en köpare samt att parterna är överens om villkoren för affären. Mäklaren kan därmed hjälpa till med exempelvis följande:

• Upprätta köpekontrakt eller överlåtelseavtal
• Kontakt med banker
• Deponering av handpenning
• Likvidavräkning
• Ansökan om lagfart (Fastighet)

Skrivuppdrag med Privatmäklaren

Uppdraget regleras i avtal

För att förtydliga mäklarens uppdrag upprättas i nästan samtliga fall ett skriftligt avtal. Det finns däremot inte juridiskt krav att det måste vara skriftlig men Fastighetsmäklarinspektionen anger att mäklaren ”bör ändå skriva ett avtal för uppdraget”. Det blir säkrare och tydligare för bägge parter. 

I avtalet bör det bland annat framgå mäklarens uppgifter, säljarens uppgifter, vad som ingår i uppdraget samt kostnader. 

Det är även viktigt att veta att Fastighetsmäklarlag (2021:516) enbart reglerar hur en ”fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter” ska agera och är alltså inte alltid helt tillämpbar vid skrivuppdrag. 

Kostnad för skrivuppdrag

Kostnaden för skrivuppdraget beror främst på om det är en bostadsrätt eller ett småhus (villa eller fritidshus). I de flesta fall har mäklaren fasta avgifter beroende på boendeform. Vanliga nivåer är:

• Bostadsrätt: 7500 – 15 000 kronor
• Villa: 10 – 20 000 kronor

Tilläggstjänster 

Kostnaden påverkas även av vilka tjänster som säljaren önskar få hjälp med. Något som kan höja priset är exempelvis om mäklaren behöver upprätta en objektsbeskrivning och det innefattar att objektet behöver besökas. 

Andra tillfällen då priset kan bli högre är exempelvis om säljaren har förkomna pantbrev eller om det är ett dödsbo som är säljare. Detta utifrån att det kommer kräva mer arbete av mäklaren. 

Så sker försäljningen

Nedan beskrivs generellt vad som kan ingå i ett skrivuppdrag och vad säljaren därmed får hjälp med under försäljningsprocessen. Det är däremot alltid upp till mäklare och säljare att komma överens om vilka tjänster som ska ingå och inte. 

• Mäklaren samlar in information

Mäklaren träffar säljaren, fysiskt eller digitalt, och går igenom vilka dokument och vilken information som behövs. Det kan exempelvis vara personuppgifter på köpare och säljare, information om objektet samt pris. 

Mäklaren kommer även att inhämta information från exempelvis Lantmäteriet eller en bostadsrättsförening för att säkerställa att säljaren har juridisk rätt att sälja bostaden. 

• Kundkännedom

Kundkännedom sker på både köpare och säljare. Detta för att bland annat minska risken för penningtvätt samt säkerställa att det är rätt personer som vill genomföra affären. 

• Köpeavtal / Överlåtelseavtal

Utifrån den insamlade informationen upprättar mäklaren ett avtalsförslag. Till avtalet kan även objektsbeskrivning eller andra bilagor bifogas. Förutsatt att köpare och säljare godkänner avtalet används det på dagen för kontraktsskrivning. 

• Tillträde

På tillträdesdagen sker likvidavräkning och köparen betalar resterande köpeskilling Även dessa transaktioner, i kontakt med banken, kan mäklaren bistå med. Detsamma gäller eventuell ansökan om lagfart. 

Mäklarens ansvar inom ett skrivuppdrag

Det är delvis upp till säljaren och mäklare att komma överens om vad som ska ingå i uppdraget. Däremot finns det vissa regler som mäklaren alltid måste förhålla sig till. Bland annat innebär det visa kontroller och krav på dokumentation.  

Kontroller

Småhus / Fastighet

• Kontroll av ägare och möjligheten att sälja fastigheten
• Eventuella inteckningar, servitut och övriga rättigheter som påverkar 
• Om fastigheten ingår i en, eller flera, gemensamhetsanläggningar

Bostadsrätt

• Vem som har förfoganderätt och därmed kan överlåta bostadsrätten
• Eventuell pantsättning

Dokumentation

Även om det inom ett skrivuppdrag inte finns lagkrav på journal så ska mäklaren uppfylla sin omsorgsplikt samt följa god fastighetsmäklarsed. Det innebär i detta fall att överenskommelsen ska dokumenteras. 

Mäklaren ska göra vad hen kan för att säljarens och köparens överenskommelser blir dokumenterade. /Fmi.se

Följa regler kring kundkännedom

Mäklaren behöver även följa reglerna kring kundkännedom för att uppfylla villkor inom penningtvättslagen. Kundkännedom om säljare ska uppnås innan mäklaren tar på sig uppdraget och för köparen sker detta i samband med att kontraktet skrivs. 

Vad ingår inte?

Många förutsätter att skrivuppdraget omfattar samma uppgifter för mäklaren som vid ett förmedlingsuppdrag. Detta med undantag för exempelvis visning och marknadsföring. Men så är inte fallet. Vid ett skrivuppdrag kommer mäklaren exempelvis inte upprätta:

• Objektsbeskrivning 
• Boendekostnadskalkyl
• Journal

Om köpare och säljare däremot kommer överens om att vissa av dessa dokument ska tas fram av mäklaren ingår de självklart i uppdraget. Men då ska det även framgå i uppdragsbeskrivningen. 

Nackdelar utan objektsbeskrivning

Det finns minst två nackdelar att genomföra en bostadsförsäljning utan en upprättad objektsbeskrivning. För det första kan banker, i vissa fall, kräva att få se objektbeskrivningen inför att ett bolån ska kunna beviljas. För det andra blir det betydligt svårare att påvisa felaktigheter i bostaden i efterhand. 

För att undvika detta kan ett skrivuppdrag kompletteras med att mäklaren upprättar en objektsbeskrivning. Mäklaren kan ofta förlita sig på de uppgifter som säljaren ger och behöver i detta fall inte besöka objektet för att bilda sig en egen uppfattning. 

Men om exempelvis misstanke finns att säljaren försöker dölja, eller ändra, viss information måste kontroller ske. Detta även vid stora avvikande skillnader mot tidigare information. Det har fastställts av minst tre rättsfall då mäklare valt att inte göra vidare kontroller och Fastighetsmäklarinspektionen valt att återkalla deras registreringar.  

Vanliga frågor och svar

• Artiklar